【買屋流程】條件協商---要約、斡旋之比較與注意事項 @ (關置中)奧力薇in淡水

一、要約書與斡旋金
	1.	要約書：
		目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
	2.	斡旋金：
	.	房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度。就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、要約書與斡旋金之比較
	理論上要約書雖可和現行的斡旋金制度並行使用，但從實際面來看，單憑一紙要約書，屋主不太可能輕易相信買方的購屋誠意，議價成功可能性自然比支付斡旋金低，且要約書對買賣雙方違約事件並無相關罰則加以約束，無異為日後交易糾紛埋下伏筆。在斡旋金與要約書的取捨之間，購屋人不妨以自己的購買意願為考量，如果購屋意願普通，可以選擇簽立要約書的方式議價，但如果遇上十分中意的房子，而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度，那麼以支付若干斡旋金的方式議價，往往較能達到令人滿意的議價結果。

三、使用斡旋金或要約書之注意事項
	1.	在付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件（如標的物現況說明書）、買方條件（如是否符合重購退稅條件）及付款條件（如賣方售價、貸款方式）。
	2.	斡旋期間一般以三到七天為限，屆時仍未談成可再延期，斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。
	3.	當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還。
	4.	斡旋金金額在十萬元以內可使用現金，十萬元以上最好使用台支或個人支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。
	5.	應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內須退還，及屋主收了反悔不賣應賠償金額。文章來自~吉家網