第一次買房子，你，該注意些什麼？ @ (關置中)奧力薇in淡水

有人說，房地產現在景氣在回昇了，不趕快買沒多久就要漲價了；有人說，建材鋼筋漲得一塌糊塗，房價一定會跟著漲，出手趁早；有人說，長年繳房租給房東，房子到頭來不是自己的，不如就買一間房子下來吧！有人說，要結婚了，沒有房子怎麼行？有人說，家裡實在太小了，該換個大點的吧！有人說，有土斯有財，名下有不動產才算是有財產的人……。不論你是為了什麼樣的理由要買房子，在你第一次買房子的時候，都必須要提醒你：「錢」先準備好再說。

注意事項一：錢夠不夠？

一般來說，購屋總價的比例，以家庭收入來計算，最好不要超過家庭年收入的4到5倍；每月可承受貸款的支出則是月收入的1/4到1/5。舉例來說，夫妻倆結婚了三年，婚前就有穩定的收入，平均每月夫妻共同收入有六萬塊，那麼，簡單計算，他們可以負擔的房屋總價約在288萬到360萬之間。以自備3成、貸款7成來計算，平均每月負擔的房貸約在11,000到14,000之間，看起來還不算太重。

為什麼一定要有自備款？而且自備越充裕越好？不要忘了，「貸款」就是「負債」，自己能承擔貸款的能力，換句話說就是負債能力，負債，當然越低越好。而且，買房子不像買衣服珠寶，銀貨兩訖就可以了，其背後還有許多稅務、法令、契約的問題，這些過戶手續都需要付錢的。

而且，如果你是透過仲介公司買房子，也不要忘了要支付服務費。再者，房子沒留一筆錢來簡單粉刷裝修一下，添幾件像樣的家具，哪像個成家的樣子？！還有許多林林總總的房屋稅、契稅、代書費、水電費、管理費….，處處都要用到錢。所以，在決定要買房子之前，請先把「錢」準備好再說，如果沒先把財務規劃做好，那是危險的。

注意事項二：房子哪裡找？

在決定要買房子之後，接下來會面臨到的問題就是：去哪裡找房子？在網際網路如此發達的今天，「上網找房子」是很多人在搜尋心目中理想家園的第一步驟。各家知名品牌房屋仲介公司也極盡所能地規劃各式物件網站與資料庫，讓第一次買房子的你，輕輕鬆鬆輸入自己想找的房子坪數、地段、環境、價位…，就能預先看見自己為來家園的基本樣貌，非常方便。

當然，除了網站之外，各家仲介公司店頭的物件看板、宣傳DM等等，都是你蒐集資料的好方法歐！

經由仲介公司專任委託銷售的中古屋物件，在產權、屋況、行情各方面的調查上大多是清楚的；房子的結構、水電狀況、實坪虛坪、公共設施、停車位等現況是一定看得見的；更重要的是，房子的價格一定比附近區段的預售屋還低，而且還有議價空間，不會因為灌入許多銷售廣告成本而抬高售價。

不論從哪裡得知物件訊息，第一次買房子的你，都必須先仔細蒐集資料、詳加比較，並根據自己的需求條件來選擇適合的產品，多看、多問、多聽、多比較，而且要早上看、晚上看、晴天看、雨天看，看準了再下手，才能安心享受「成家」的樂趣噢！

注意事項三：怎麼找仲介？

面對競爭激烈的房屋仲介公司、林林總總的品牌、加盟直營的體系差異、各種特別強調的服務項目與良莠不齊的仲介經紀人，當消費者決定走進房屋仲介公司留下個人資料時，心中還是不免有所顧忌。所以如何選擇一間合格可靠的仲介公司便成為一個很重要的課題。

首先，大多數的消費者可能知道要選擇品牌形象佳、有口碑、服務好、歷史悠久的房屋仲介公司。因為這種公司，對於仲介人員的素質，通常均有一定的要求。而仲介人員的素質若好，相對的其所提供的服務及品質必定較佳！且大品牌的房屋仲介公司因為較有制度，保障內容較多，對於客戶的售後服務較有規劃，通常也會給消費者較重視交易安全及較具專業能力的感覺。

除了上述選擇方法外，其實當消費者在走進一家房屋仲介公司的店面時，可以用一個很簡單的方法去判斷這家公司是否是一家合格的房屋仲介公司，那就是要注意這家公司有沒有懸掛相關文件及證照。

依不動產經紀業管理條例第十八條，房屋仲介公司應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯處；其為加盟經營者，應併標明之。且同法第二十條也規定，仲介公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。而該法施行細則第廿一條更詳細的舉出房屋仲介公司應懸掛何種文件。簡單的說，一家合格的房屋仲介公司至少應懸掛下列五項文件與證書：

1.經紀業許可文件。

2.公會會員證明書。

3.不動產經紀人證書。

4.仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件。

5.有加盟者其加盟證書。

如果有這五張證件，我們至少就可以知道這家房屋仲介公司是一家合格的公司。透過合格的公司買賣房屋，當然對於交易過程的安全也會較有保障！而找到了合格的房屋仲介公司，再將自己的需求告訴仲介人員，並明白載明於契約書中，相信您也能輕輕鬆鬆買房子、賣房子。

注意事項四：如何看房子？

在準備好資金、決定了選購區位之後，如果你要買的是新成屋或中古屋，甚至是法拍的房子，都有機會可以先看看房子內外的狀況再做決定。基本上，「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」（屋況）、「外」（環境）兩者。在屋況方面，舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高…等等，都是該仔細觀察的地方。若發現鋼筋裸露、水泥剝損，或有海砂屋、輻射屋等疑慮時，更可以自行或要求屋主提出無海砂輻射的檢測證明（若是真要下訂的話），以保障自己的權益。

而在環境方面，包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否？附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源？有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施…？凡此種種，都要多次觀察、日夜造訪，以個人的需求與可忍受程度進行判斷，才能放心地購屋立足當地，畢竟，購屋對許多人來說等同於終身大事、一住就可能是海枯石爛、天荒地老，絲毫馬虎不得的。

如果時間充裕，建議在購屋前，還是勤快點，多看幾間、多跑幾趟，將各物件間的利弊得失列表比較，求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的，才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

注意事項五：貸款怎麼辦？

接下來，買了房子，自備款不夠時，就必須跟銀行申請房貸囉！那，什麼是「房屋貸款」呢？簡單來說，「房屋貸款」就是一種負債，它是當你想買房子卻沒有足夠現款的時候，幫你提早實現成家美夢的一種方式。「房屋貸款」顧名思義是以「房子」作為抵押擔保品，向銀行借錢的動作。而可以當作銀行抵押擔保品的，可不是牆壁天花板或是一磚一瓦，而是你的「不動產所有權狀」，它才是證明你擁有這個房子的「證據」。

市面上諸多的房貸選擇，總讓人眼花撩亂。其實，簡單來說，目前房貸市場大概有六種基本房貸類型，分述如下：

1、指數型房貸：指數型房貸的利率參考準是由個別選擇大型金融機構的利率為依據，訂出平均指數，再往上加碼，加碼的幅度則視客戶的信用狀況與房屋坐落區段而定。

2、固定利率房貸：在固定利率期間，不管當時市場利率繼續走跌或揚升，利率都在原來簽約的範圍中。

3、抵利型房貸：這是結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息。

4、理財型房貸：理財型房貸是依房屋的市值，由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，增加客戶資金調度的靈活性。

5、保險型房貸：保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。

6、綜合型房貸：綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，讓客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。

對各家金融機構來說，「房貸」是相當大的利息收入來源，因此，各家銀行莫不施展渾身解數，積極爭取房貸戶來「借錢」，例如祭出「前兩年只繳息不還本」的策略、或是「前半年優惠利率1.98％起」的利率優惠，或是鼓勵客戶轉、增貸，介紹親友貸款享受介紹優惠…等等，花招百出。

另外，許多由官方所釋出的優惠利率房貸，例如前幾年行政院釋出的3200億優惠房貸、333青年首購貸款、勞工優惠貸款、軍公教優惠貸款…，等等，這些貸款方案有的有額度限制、有的會隨郵局兩年期定期儲金利率機動調整、有的有很嚴格的貸款限制（例如自己及直系親屬名下均不能登記有任何不動產…等等），在申請的時候一定要特別留意。

當然，申請房屋貸款最重要的前提就是自己的信用狀況。如果消費者有固定的收入、沒有信用不良的紀錄（例如欠繳信用卡、現金卡、信用貸款、房貸等記錄，或是信用破產等等），足以證明自己的還款能力，甚至任職於知名企業、軍公教人員、專業技術人員…等等，銀行是非常願意借錢給你的。

借了錢就一定要還。舉例來說，某甲看上了一戶住家，經過多方議價之後，最後以總價500萬成交。但是，因為他手上自備款不足，只能拿出100萬作為頭款，其他400萬必須貸款才行，因此，他可以利用各種房貸方案來盤算自己的負擔：例如他有把握兩年內可以把400萬還完，就可以採用「先繳息後還本」的方式來處理；如果他有適用優惠房貸的條件，那部分額度（台北市250萬內、北市以外200萬內）可採用政府優惠房貸，其他部分則採用一般銀行優惠貸款。

另外，房貸還款能力的計算可以用家庭收入的1/3～1/4來計算。以上述例子來說，某甲月入4萬，他的老婆月入3萬，合計家庭收入是7萬，則他們可以負擔的房貸總額約在1.8～2.4萬之間，以利率2.4％、貸款20年、本息攤還來計算，可以購買的房屋總價約在420～460萬左右。