(關置中)奧力薇in淡水

預售屋今年陸續完工，然而景氣低迷、民眾購屋能力下降，又因房市歹年冬，銀行貸款成數緊縮，逾十萬戶交屋客陷入愁雲慘霧，專家認為，面臨交屋難題的人，今年將會更多，專家也建議，掌握4大關鍵，在交屋或退戶之間，找到平衡點：

一、評估經濟能力：時運國際不動產顧問公司負責人陳偉文指出，若是4口之家的雙薪家庭，但夫妻倆其中一位遭到裁員，家庭收入頓失一半，僅剩下的一人收入，必須用於養家活口，經濟能力不足的狀況下，就別再硬撐著交屋，造成日後更沉重的包袱。

    　陳偉文建議，若不願退戶、被建商沒收自備款，這類族群可在交屋期限之內，儘速轉賣出去，就算認賠幾十萬元賣掉房子也無所謂，免得又要扛家計、又被房貸壓得喘不過氣，恐淪為法拍的命運。

    　二、向建商配合的銀行、或常往來的銀行協調額度：永慶房屋代銷協理王財旺說，今年逾10萬戶的交屋客，因受到銀行緊縮貸款成數，約縮減2成至3成，所以交屋客必須想辦法補足空缺的成數，急於處理棘手的資金周轉。

    　假設盧先生在去年初，花1,000萬元買下預售屋，當初銀行願提供9成的貸款成數，但景氣反轉，銀行縮減貸款成數至7成，因此，盧先生在今年4月份交屋時，就必須多支付200萬元現金，才能補足空缺的2成成數。

    　銀行房貸主管指出，向往來頻繁的銀行或平日貢獻度高的銀行協調額度，若客戶本身的資歷不錯、且擔保品地段佳，有機會爭取到5％至10％貸款成數。若無法承作，則銀行會斟酌，該客戶資歷良好，可用小額信貸的方式借出，一般信貸利率約8％，交屋客的條件不錯，銀行願意承作的話，還是可享3％至6％的利率。

    　三、坐落地段、生活機能等條件是否完整：美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，若房子的坐落地段佳，生活機能也很充足，可依這些條件，評估交屋後的房價，是否具備抗跌性。

    　若房子的條件俱佳，交屋客目前工作較穩定，經濟上也可負擔，張欣民認為，可爭取政府所提供的優惠利率房貸、搭配青年安心成家方案，減輕還款壓力，甚至可運用還款寬限期，待景氣好轉、經濟能力較提升時，再恢復正常還款，免得已繳出去的自備款，因斷頭而被建商沒收，並不一定划算。

    　四、以投資為目標者，應考量價差：張欣民指出，如果當初打算買屋投資，則應考量預售房價與目前房價，是否產生明顯價差，或是出租後的租金收入，可否抵銷自己所負擔的房貸支出。

    　若仍有價差可賺，則交屋後可轉賣，或用於出租，付了房貸仍有收入進帳，但若兩者毫無價差，或坐落地段較差，未來恐賺到租金、卻在轉賣時賠了房價，由於目前房市低檔盤整，他建議這類交屋客先退戶，損失訂金、簽約金、工程款，因為長痛不如短痛，免得長期住「套房」。