(關置中)奧力薇in淡水

高投報收租套房；你真的買到賺到嗎？
小今於一個月前買了一間位於四樓的公寓，標榜的是高投資報酬率的收租套房，前屋主將該四十坪的四樓公寓隔成五間大套房，並均已出租給附近的學生或上班族，投資報酬率高達八％，而小今在查閱了仲介公司所提供的現況說明書（上面載明有漏水）之後，也有要求要到房子裡面去看一下現況，五間套房裡面仲介帶小今看了四間，雖然有一間的天花板有小漏水，但是基本上都沒什麼問題，但是其中一間套房，仲介告訴小今因為該承租房客比較重視隱私，所以不願意開門給買方看，小今心想應該沒什麼問題，就出價承買，想不到過戶之後，原本那間不願意給看的房客剛好租期屆滿也沒有續租，隔天搬空之後，小今竟然發現那一間套房裡面的裝璜及牆壁都因為漏水的關係而有嚴重的腐蝕、壁癌的情形，小今聯絡前屋主請他出面解決，前屋主竟然只是冷冷一句：『合約當初講現況交屋、房子你也看過了，現在才叫我負責，不可能』…

一、 賣方依法應擔保其所出售予買方之房屋，於交屋時並無減少其價值或效用之瑕疵：
按民法第三五四條第一項規定，出售該收租套房給小今的前屋主，應該擔保該屋在交屋給小今的時候，是沒有會減損該屋價值或效用的瑕疵，而此案例中，房屋漏水、裝潢腐蝕甚至壁癌等，於交易價值上當屬會減損該屋價值的瑕疵，所以理論上，前屋主必須要對小今負責。

二、 買賣之房屋有賣方應該負擔保責任之瑕疵時，買方可以選擇之權利、處理方式有二（解除契約、減少價金）：
按民法第三五九條之規定，買方在遇到買進來的房子有前述會影響房子價值的瑕疵時，可以主張解除契約或者減少價金這兩種權利的，如果主張解除契約為處理的方式，在程序上會比較麻煩而且牽涉各方的利益，首先，萬一賣方已經將錢花光，就算買方告贏了也沒用。其次，就算賣方願意解除契約，但是仍牽涉貸款利息、稅賦、代書費、登記費等費用的計算、退還，最後，如果房子的交易是透過仲介的話，還會牽涉到仲介費還要不要給，因為仲介費可達買賣總價的六％，就仲介公司的立場來看，買賣已經成交，事後發生什麼問題而要解約，這不是仲介公司可以控制的事，所以即便解除契約，仲介公司也不願意退還仲介費 。故在面對解除契約與否的時候，往往都有上述的因素需要考慮；而除了解除契約以外，買方也可以選擇減少價金來彌補自己的損失，至於可以減少多少，如果買賣雙方談不攏，那也是需要法院來判斷。

三、 買方在主張物之瑕疵請求賣方負責時，需注意自身之協同義務（即刻檢查、儘速通知）：
按民法第三五六條之規定，買方在收受房屋後需要儘速檢查房屋是否有任何的瑕疵，並且在發現後儘速通知賣方負責，否則在法律上會被認定買方已經接受此房屋而不能再主張物之瑕疵。

四、 實務上買方容易遭遇的風險：
雖然前面說了那麼多關於物之瑕疵的基本規定，但是民法第三五五條另外也規定買方如果於買賣成立前已經知道該物有瑕疵而仍願意購買時，法律就會認定買方已經將該瑕疵之因素納入購買之考量，故買方當然就不得主張瑕疵；所以目前仲介實務上都會附上一張標的物的『現況說明書』，而此張現況說明書在成交的時候通常會附在買賣契約的後面當附件，通常也會請買方在該說明書上簽名，而此說明書就代表了買方於買賣時『知或不知』物有無瑕疵的最有力證據，像本例中，小今可能會因為現況說明書上已經載明『有漏水』；而且小今也確實有到現場去看過房子等二因素，在法律上會被認定已經知悉該屋之瑕疵，造成小今事後不能主張屋主要負責，雖然，讀者會認為小今並沒有看到，這樣就
要要求小今承擔損失，似乎很不公；但是，讀者要注意的是，法律講求證據，在現況說明書上有載明漏水、小今也確實有去看過房子的情況下，如果屋主、仲介完全不認帳的話，那麼小今要證明自己的無辜，其實是有相當的難度，所以奉勸各位讀者，在遇到本例小今的類似情形時，務必要謹慎以對，否則將來吃虧的恐怕是自己。