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九八年開春台股交易首日，不僅眾投資人引頸期盼，所有國人也都在看，到底股市表現如何。去年九月那場金融海嘯造成的連鎖反應，恐怕已讓全球經濟陷入『大蕭條二．○』的泥沼，台灣當然也無法倖免；包含台股加權指數在內，各項經濟指標數據全部慘綠。而牛年伊始的股市表現，自然成為來年經濟走勢如何，一項重要的起點與指標。
確實，金融海嘯以降，各類投資工具幾乎都受傷不輕、市值大損。尤其受景氣下滑影響、需求緊縮，大半行業營收減損，企業經營更加艱難，連帶產生的無薪假，乃至裁員潮等，更在在衝擊社會氛圍和國人信心。現時多數人聞投資色變，抱持現金為王的心態，實是非戰之罪。
握現金為王？ 投資仍為要
為了刺激景氣和資金流動，去年第四季台灣央行數度降息，幅度、速度之大，幾乎史上僅見。這時候，錢存銀行當然愈存愈薄。事實是，無論景氣好壞，是通膨或通縮，手中資金如不做適當配置，長期來看都還是貶值；正確、眼光放遠的投資理財，仍是非常必要的。
然在此紛亂年代，如何審慎選擇資金挹注標的，更是重要，且絕不能走錯的首要步驟。只是台股至今仍未站回五千點，基金同樣表現差矣，連動債之類較複雜之工具，更已惡名昭彰，被認為是這波金融風暴的元兇之一，黃金、石油等看似穩當者，也都因為疑似人為炒作，去年一年內，市值震盪幅度驚人。
這絕非老王賣瓜，但惟獨房地產商品，儘管去年下半年開始也出現修正行情，然而同個時段內，市值波動速度與幅度，的確都相對和緩；因此，絕對是低利亂世，有閒錢理財的投資人，最佳的保值置產工具。
然而口說無憑；房地產商品的價值，或說更白些，價格，真的有相對平穩嗎？就本刊歷年累積的市場資料統計進行研判，答案，絕對是肯定的。
從圖表就可清楚發現，大致除了近兩年的北縣市，因為新案數少，且標榜豪宅者多，致使平均開價漲幅較大外，近十餘年內，北台灣各區新屋平均房價，都在一定範圍內，波動幅度低；將觀察時間軸拉長，房價水平則是穩定小幅成長。就算加入折舊之中古屋因素，以八折左右價格估算，其價值也相對穩定。這樣的特性，的確非常適合中長期投資，是進行保值目的投資時的最佳工具。
 房市價穩 適宜保值投資
然而不可否認地，一些區域仍曾出現價格漲跌劇烈的狀況。像基隆某些陳年舊案，當初新推時開價和數年後重推時賣價，就有近一倍的落差；台中目前雖有區塊出現二、三十萬／坪以上的價格，一般新案行情也都有兩位數字，但前幾年也曾一坪跌到僅剩五、六萬。因此慎選標的和時機點，自是十分重要。
現時人們當然會質疑，景氣下滑、房市價格修正時刻，真的是適合進場投資的時間點嗎？對這樣的普世論點，翰昌廣告總經理陳麗鳳建議，反而應該逆向思考、反向操作，為別人所不為。這個『危機入市』的概念，絕不是口號、話術，而是她身體力行的經驗談。
不過當時正逢台灣房地產七十年代狂飆末期，加上當時社會局勢動盪，之後幾年，台灣房地產的確走修正回檔路線。純就當時市況論，她這個動作，確實算是危機入市、逆勢操作的典型。
結果，數年後中和支線通車，當地房地產的確如陳麗鳳所預期，出現行情翻揚，她於是趁此時機順利脫手售出。她分析，包含轉手賺的價差，和持有期間穩定出租的收益，實際淨利何止以倍數計；然而如果當時她沒有力排眾議、逆向操作，後來也不會有如此獲利。
陳麗鳳：危機入市 致富之道
秉持相同的思考，陳麗鳳在九一年市場景氣谷底，到九二上半年SARS肆虐期間，再次『危機入市』，決定接下永和水岸景觀案「銀河水都」的銷售工作。
雖然接下銷售初期，逢大環境景氣低檔及SARS疫情影響，客觀情勢的確相當困難，業界亦不看好。結果九三年後，市況迅速回溫，「銀」案銷售反應也否極泰來，後期河景戶的成交價都在二十多萬。她的反向思考及操作，再度獲致成功。
因此，無論這次金融海嘯是景氣循環週期谷底，還是全球經貿結構大洗牌的開端，景氣的確不可能永遠處在低檔。『當別人躊躇疑慮、不敢進場時，你勇敢逆勢入市；假以時日，仍能獲利』，正是陳麗鳳此時此刻再三強調的思維。
按此說來，在目前各區房價都逐漸出現修正聲音的當下，情勢確實頗符合其所言，危機入市的時機點。不過還是有些區域或產品，景氣低檔時修正明顯，市況增溫時價值卻難跟著水漲船高。因此除了勇於危機入市外，慎選地段及產品，也甚為要。
時任龍潭在地知名建商吉德建設總經理特助的包建萍表示，就她長期從事房市行銷的所聞及經驗來看，房地產當然是保值投資的最佳工具；不過此目的的房市投資，地段無疑還是最主要的篩選因素。
畢竟台灣的房地產買賣是土地、房屋合併，並非歐美或對岸行使的地上權。而真正始終能保值，甚至產生增值效果的，其實是土地。房屋使用久了總是會折舊的。就此來看，各項機能相對完備的都會市區地段，還是房市保值的首選。
就以龍潭為例，包建萍分析，當地包含市區範圍和宏碁渴望園區周邊，兩個主要推案區域，雖然價格水平差距不大，某些特殊時段或產品規劃，渴望園區的單價甚至可能比市區高；不過長期來看，市區的房價仍相對穩定，較適宜做為房市保值投資的舞台。
的確，近期電子業大放無薪假或出現裁員潮，除了竹、中、南三大科學園區受創外，渴望園區也出現類似情形，周邊房市跟著蕭條，近期價格下滑情況，確實比市區明顯。
除了地段，產品也是重點之一。同樣在龍潭，或是桃園市以外的桃園地區，主流需求還是透天厝；因此或許昇平時段，桃園某些區域的大樓產品，確實銷況不錯，不過如持中長期觀點，透天產品無論市況好壞，需求仍是相對穩定，價格因此也不容易大幅下修。同理衍生，包建萍建議，進行保值目的的房市投資，就要以該區域主流、需求較穩定的產品為主，避開特殊、非主流規劃之產品。
陳麗鳳則認為，除了優質地段和主流產品外，跟著政府的公共建設腳步走，更是不敗的捷徑。以自己押寶中和支線捷運，買屋致富的例子出發，她認為目前的林口、三重等地，由於分別有機場捷運和環狀捷運一期行經並定案，前者更已動工興建，因此儘管目前兩區房價都出現修正行情，不過長期看，陳麗鳳仍看好兩區房價都還有成長空間。
房市投資行為 長期穩定為宜
從九二年下半年到去年上半年，這段恰好五年的時間，可說是台灣房地產發展史上最空前的價量狂飆時段。現在分析這段時期，其實只有前半段是各區齊頭並進；九五年後，僅剩大台北和中南部幾個特定區塊，持續出現炒作情事，多數地區市場的確未再增溫。只是在大眾傳媒台北觀點的放大效應作用下，才讓人們以為，台灣房市還在高檔。現在看，事實自非如此。
這段期間的狂飆，回顧起來，原因眾多，而各項因素的合理程度，也是見仁見智。不過不可諱言地，短期套利或利用租金繳房貸，這類高風險、以小搏大之房市投資行為的過度充斥，確實是造成台北市在內，不少地區房價漲翻天的原因之一。
無論是房市銷售單位過度行銷包裝、創造超量需求也好，少數人的投機心理致使也罷，這樣的發展，確實使房地產投資行為，有被污名化之疑慮。如今在整體經濟築底盤整之際，其實也是房市投資正本清源的好時機：房地產投資行為，實為、也應為保值或穩定收租目的為主，需有一定門檻，應中長期為宜，忌過度以小搏大的投資理財途徑。
目前情勢，短期套利型投資客缺乏轉手圖利空間，不可能進場；利率雖低但行庫緊縮房貸，加上景氣下滑，因此租金繳房貸之方式也褪去光采。而如果您行有餘力進行理財投資，且是著眼長期及保值，則無疑地，房地產商品絕對是最佳標的。 |
以上圖文來自 : 住展房屋網
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