2012年房市10大趨勢
2011年北台灣的推案量為8,210億元,較去年的推案量9,300億元,減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守,主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房,加上歐債風暴的衝擊所致。
2012年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下,還是持平?住展雜誌研發長倪子仁特此歸納出2012年台灣房市的10大趨勢,提供給購屋者購屋與否,及地產業者推案的參考。
 
一、2012年三大都會區推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察,預估北台灣2012年全年的推案量,會較2011年推案量增加一成左右,推案量約9,000億元。考量去年第四季以來,因總統大選遞延的推案量,於選後加碼釋放出來,建商推案轉趨積極,因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台中都會區預估與去年持平,約有1,800億元的推案量體,高雄都會區預估也與去年持平,推案量約有1,200億元的量體,所以預估2012年三大都會區的推案量,將量增至1.2兆元。
 
二、雙北市房價持平:台北市預售屋平均房價,11月的房價為80.3萬元,正式突破8字頭關卡,大安區的房價更是一飛衝天,飆上一坪130萬元,80.3萬與130萬元兩個數字,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價,11月的房價為33.6萬元,與台北市預售屋房價也雙雙再創歷史新高點。
從明年第一季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看,明年雙北市的整體平均房價應該以『持平』來看待。就算新北市某些地區,雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。
 
三、豪宅再領風騷:2012年的豪宅市場,仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案,及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案,據了解,兩案都將開出300萬元一坪的新天價面市,加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」,高雄京城建設未來幾年將陸續推出『十大名宅』案,因此可預見從明年第一季起,豪宅案將再度成為房市的焦點,而再領風騷。
 
四、利率、匯率重要影響指標:為促進經濟的活絡,央行主導的今年第四季存款準備率,將趨向不調整,甚至可能會調降利率以為因應。然國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的堂皇理由。如果明年利率走平,甚或走低,代表借貸還款負擔沒有增加,將會增加對不動產購置的意願。因此,明年利率、匯率雙率的走勢,將成為影響台灣的房市的重要因子。
 
五、房價漲跌互見:2012年台北市房價補漲的地區,包括南港區,加上老舊市區的大同與萬華區,在2012年將出現補漲行情,預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區,將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區,預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡,但房價要再攀高的機率並會太大,以高檔盤整的『個案表現』為主,惟中科附近,明年有太子建設的百億大案帶動,將出現補漲的空間,另外,高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。
 
六、商用不動產財團必爭: 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下,明年的價格表現將呈「穩中有升」格局,但交易量恐不易再衝高。今年商用不動產的最大買家是壽險業者,其操作策略是只進不出,在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下,明年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分,台灣的觀光與商務需求都持續成長,雙北市地區的商用不動產好貨有限,並無看空的理由,長期來看,價格還有成長空間。
 
七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:去年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間,低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、三峽、淡水,及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市,餘屋賣壓的否有效消化,成為影響該區房市發展的重要因素。
 
八、人口持續成長區,房屋需求穩定: 受到台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致近年新北市的移入人口大幅增加,截至今年11月底為止,新北市的人口數已增加至3,913,595人,正式突破390萬人的大關,較2010年全市的人口數3,897,367人,再增加了16,228人。在人口增加下,房屋的需求相對增加,使該區的房價跟著水漲船高。
 
九、價格是否貼近購屋者,成為建案銷售好壞關鍵: 從去年下半年以來,歐債風暴看歇未歇,直接影響到各工地的銷售速度,如果明年歐債風暴仍揮之不去,國內的景氣面也無法有效提升,勢必影響到購屋者的購屋意願,下訂與簽約的速度也將持續放緩,是故建商如何使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求,成為建案成敗的的重要關鍵。
 
十、『三低一高』房市最大隱憂: 央行指出,歐債對台灣的影響已擴及到實質面,台灣經濟明年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是,對購屋者而言,國內經濟實質面是否好轉,將是房市好壞的一大變數與隱憂。
 2011.12.30
 
 以上文章轉載自:住展房屋網

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