【海砂屋概述】
        建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入將造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓;累積到某一個程度時,混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽,造成混凝土剝落,鋼筋外露,將影響建物結構。 而鄰近國家日本採用「浸漬式除鹽法」及「灑水法」。利用淡水沖洗去鹽,使得海砂中氯離子含量合於標準,且經處理後的海砂使用量幾乎佔砂石總用量40%。所以,使用未經處理的海砂,其海砂之氯離子含量不符規範,才是造成「海砂屋」現象的因素。

由於海砂中含有過量氯離子,會 :

1. 加速腐蝕鋼筋

2. 造成混凝土塊剝落,

3. 嚴重損害房屋的結構體。

以台灣而言,這些海砂屋可能只有數年至數十年不等的使用壽命。

        國內的建築工程陸續進行,砂石的使用量大幅增加,台灣砂石長期以來面臨供應不足、盜濫採等問題,在原料源有限加上中國大陸宣布95年5月1日起將禁止天然砂出口,國內的砂石價格勢可能因此受波及。在砂石供應不足或價格上漲的情況下,就要憂心不肖建商使用海砂建屋。

        中央標準局在民國83年7月22日通過「新扮混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定(CNS 3090) ,鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考量者,氯離子含量每一立方米混凝土中應在0.3公斤以內;而作為一般考慮者,氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.6公斤。隨後於民國87年7月經過修訂標準,不再有耐久性及一般性之區分,統一明確規定,鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤。

        這個標準雖然是為新拌混凝土而設,但也是目前成屋硬固混凝土所「參考的標準值」(見於內政部地政司不動產委託銷售契約書範本附件不動產標的現況說明書)。但特別在此強調,縱使氯離子含量超過標準值,房屋結構上安全與否,仍須由專業結構安全鑑定才能判定。
可向土木技師公會查詢辦理氯離子含量檢測單位,費用約四千到五千元,工作天數約四天。


        購買中古屋常會發生屋況瑕疵等問題,這些問題有時是因為屋主刻意隱瞞,有時是屋主自己也不知情,例如海砂屋,有時從外觀根本看不出來,依據民法規定,如果屋主簽約時都有據實告知,則無論何種瑕疵,屋主都不必負責。

        反之,如果屋主未告知,而且瑕疵是在交屋前就已存在者,則不論屋主是否知情,屋主都必須負責,這就是所謂的無過失責任。有些差勁的屋主故意會故意隱瞞屋況瑕疵,避免影響成交或價格。民法對於這種屋主,有一些相關懲罰性的規定,例如買方不必因遲延檢查通知而喪失解除權,也不受到通知後六個月內須行使權利之限制,而且如果發生損害也可以請求賠償。實務上屋主常會爭執自己並不知情,這時就必須依據客觀屋況作判斷,例如你所稱的天花板是否為新裝設的,如果是屋主新裝設的,屋主就不太可能不知情;又或是漏水壁癌,而屋主有重新粉刷遮蓋等情形,就幾乎可以認定屋主是故意隱匿。

        在民法上買方是否可以要求解約,必須視瑕疵狀況而定,如果瑕疵輕微,原則上是不可以主張解約,但可以請求減少價金,如果瑕疵重大,例如氯離子含量顯然過高或是房屋傾斜,就可以要求解除契約,此時買方就要寄發存證信函正式表達行使解約權之意思,這樣法律效力才不易有爭執。

        因此,建議先委請專業機關進行氯離子鑑定,如果確實是高過標準甚多,不論屋主是否故意都可以主張解約,如果又能證明屋主是故意隱匿,你還可以請求額外的賠償。

        由於興建過程中是否使用未經處理的海砂,並不是消費者所能控制,要降低買到海砂屋的風險,購買已興建完成的新成屋或中古屋,是比較保險的方式,至少可以透過觀察牆面或天花板的方式來判別是否為海砂屋,提供消費者更多的保障。

        海砂屋的明顯徵兆,就是混凝土塊大面積的掉落,而部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,買方偶有被欺騙的情形發生。台灣房屋提醒消費者簡易的辨識方法,可以避免買到海砂屋。

1. 海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可以觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋,因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。

2. 注意天花板、牆面的裂縫,如果跟鋼筋的走向相同時,就要特別注意。

3. 要求屋主提供海砂屋的檢測報告或是自行委託專業檢測單位作檢測,來判別是否為海砂屋。

4. 海砂屋的徵兆,要數年以上才會明顯,打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋,是自保的一個方法,或是購買屋齡超過五年以上的產品,以降低買到海砂屋的風險。

5. 若想購買較新的房屋時,則要注意牆面是否出現壁癌,因為壁癌現象的成因若不是漏水就很可能是海砂屋。

6. 不動產經紀人員均應進行是否為海砂屋調查,透過合格的不動產經紀人購買房屋,比較有保障,如為海砂屋,經紀人員具有告知的義務。


參考法條:民法第354、356、359、360、364條
Source from:
http://2do.twbbs.org/

 

 

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