節稅有道 買.賣.租.貸都能省 保留單據 釐清稅則 擇優辦理 (蘋果日報 地產王)

2009/10/20 19:12

節稅有道 買.賣.租.貸都能省

保留單據 釐清稅則 擇優辦理

2009年09月22日地產王

 

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【簡明葳╱台北報導】今年實施的遺贈稅新制,在不景氣下,讓房屋交易增加更多節稅空間。專家指出,節稅原則不外乎「降低所得、提高支出額度」,雖然不論房屋買賣、租賃房屋,都有不少方式可節稅,但民眾須記得保留單據,才能列舉扣除所得支出。

 

遺贈稅新制 節稅好好用
【簡明葳╱台北報導】遺贈稅法新制上路,將吸引海外資金回流,由於可以透過房地產買賣交易與贈與大幅節稅,對於國內房市屬於中長期重要利多。
無論是透過父母以每年220萬元免稅額當作頭期款,或是由父母購屋之後再贈與子女,都是節稅的好方法。

 

 

調高免稅額度
遺贈稅新制將原本稅率2~25%、分為10個級距的遺產稅,以及稅率4~50%、同為10個級距的贈與稅,一同變更為單一稅率10%。
而遺產稅的免稅額,由779萬元調高至1200萬元,贈與稅免稅額則由111萬元調高至220萬元,贈與行為在2009年1月23日後者,均適用此規定。
例如王小明最近想購屋,頭期款要440萬元,父、母分別贊助王小明220萬元頭期款,就可以免繳贈與稅,同時完成購屋。

 

分期延為18期
此外,原本舊制僅能分12期繳交的遺產稅,可以延長至18期,新制上路後,遺產課徵標的物,也應該以該遺產佔全部課徵標的物價值的比例來換算。
例如某甲繼承父親價值約5000萬元的遺產,包含上市櫃股票2000萬元、土地2000萬元、公司資產1000萬元,若以遺產稅10%計算,應繳500萬元的遺產稅。
此外,過去可用股票抵繳稅額,現在僅能抵繳1/5,剩下的400萬元,僅能以現金或其他遺產抵繳。若未依限期申報或漏報遺贈稅,原本應納稅額與所漏稅額1~2倍,目前均改為2倍以下之罰鍰。
另外,常見富人購屋贈與子女節稅,是因為透過不動產贈與課稅,稅額是以土地公告現值與房屋評定現值計算,以市價約1000萬元的房屋為例,土地公告現值與房屋評定現值可能僅為市價4成,因此可以有效達到節省贈與稅效果。
再以上述王小明的案例,若王爸爸想贈與王小明1000萬元現金,可先購入市價1000萬元房屋,再將其贈與王小明,因為現值通常低於市價,贈與稅負擔會較低。

買新屋
留意稅單使用用途

Q:
陳先生去年買了新成屋,但是稅單上卻登記為「一般事務所」,現在要繳房屋稅,卻不知道該如何申報?
A:
房屋稅與綜合所得稅都是在每年的5月1日至31日繳納,房屋稅計算方式為「房屋現值×稅率」,納稅人須在房屋建造完成30日內,向主管機關申報房屋稅籍。
若稅單上為一般事務所、商業使用者,稅率較高,可向主管機關申請「使用情形變更」,才能適用一般住宅稅率。為避免困擾,應在建商交屋申辦契稅期間,選擇使用用途時,先行確認已變更為自用住宅。

 

房貸戶
利息支出有扣除額

Q:
傑克去年購屋,年貸款利息支出達45萬元,但傑克擔心自己在銀行的存款尚有5萬元利息,不知道房貸利息的支出可不可以列舉扣稅?
A:
依法規定,支付自用住宅的房貸利息,在減去申報儲蓄投資特別扣除額後,每戶有30萬元可申報扣除的額度,但每人僅能申報1棟房屋,且房屋須為納稅人、配偶、受扶養親屬名義登記所有;至於存款利息須向金融機構申請證明單據舉證,才能扣除。
傑克45萬元的利息支出,扣掉5萬元利息收入後,超過可扣除額度,所以只能扣除30萬元。

 

賣房子
證明文件缺一不可

Q:
阿國3年前在台北市買下總價500萬元的房子,去年以700萬元售出,現在要申報所得稅,該如何申報較省稅?
A:
去年若賣房子有賺錢,今年就要申報「房屋交易所得稅」,節稅的重點在於,若交易所得在列舉扣除相關的售屋「移轉費用」後,高於房屋的評定現值時,即應選擇依房屋評定現值申報,反之,則應以列舉扣除的方式申報。
以阿國的例子,若「帳面上」的售屋所得為200萬元,但因售屋時,包括仲介費、稅費等相關支出達150萬元,經扣除後,阿國的實際售屋所得僅50萬元,由於該房屋的評定現值為80萬元,因此,阿國選擇以列舉扣除的方式申報較有利;而台北市的房屋交易所得稅率為29%,阿國今年有14萬5000元(50萬元×29%)應併入所得申報。
不過,若房屋屬賠錢賣,財產交易損失也可扣抵當年度的財產交易所得,若當年度不夠扣扺,可以於之後3年內的財產交易所得中扣除。
由於房屋買賣的所得或損失金額動輒數10萬元,對應納所得稅額的影響甚大,因此,最好先將買進與賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列舉扣除的憑證,但如果未申報,或已申報,卻未提供證明文件,國稅局將一律按「房屋評定現值」乘以所得標準,當成財產交易所得。

包租婆
詳細列舉修繕費用

Q:
李太太在去年將房屋出租,整年的租金收入達60萬元,由於房子非屬於自用,因此,李太太無法適用每年30萬元的房貸利息支出列舉扣除所得,那麼,李太太是否還有其他方式可以節稅?
A:
房東在報稅時,可選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%申報,不須各項證明文件;或列舉扣除相關支出後申報,列舉項目包括因租賃而產生的房屋修繕費用、保險費、房屋稅費等。
以李太太為例,若持有並出租房屋的相關成本,未超過租金收入的43%,即應以租金的57%為所得申報,經計算後,須申報34.2萬元(60萬元×57%)的租金收入,但若李太太可列舉因為租賃而產生的相關支出,超過租金收入的43%,也可選擇列舉扣除,2者擇優使用。

 

租屋族
合租可各享扣除額

Q:
小方在台北租套房,每月租金1.2萬元,算算一整年下來,光是租金支出就高達14.4萬元,不知租屋族的租金是否也能節稅?
A:
租屋族每年可列舉最高12萬元的租金支出扣除額,但須附上租屋契約、租金付款證明,以及戶口名簿或切結書2擇1。若為多數人合租房屋,租金分攤後,每人也可以列舉最高12萬元的扣除額。
不過,若屬前半年租屋、後半年購屋的狀況時,僅能選擇申報扣除房貸利息最高30萬元,或是租金扣除額最高12萬元節稅。

 

劉天仁 中信房屋副總經理

專家意見
贈與節稅 店面最適合

今年國稅局釋出許多優惠,許多列舉扣除額提高,甚至還有暫緩繳納的計劃,民眾應多注意爭取最低稅負。最近房地產市場中,以「遺贈稅」新制最受矚目,而不動產商品中,以店面產品的價格高、保值,且評定現值與市價差異最大,最適合贈與節稅。

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