節稅有道 買．賣．租．貸都能省 保留單據 釐清稅則 擇優辦理 (蘋果日報 地產王)
節稅有道 買．賣．租．貸都能省
保留單據 釐清稅則 擇優辦理
2009年09月22日地產王
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【簡明葳╱台北報導】今年實施的遺贈稅新制，在不景氣下，讓房屋交易增加更多節稅空間。專家指出，節稅原則不外乎「降低所得、提高支出額度」，雖然不論房屋買賣、租賃房屋，都有不少方式可節稅，但民眾須記得保留單據，才能列舉扣除所得支出。
遺贈稅新制 節稅好好用
【簡明葳╱台北報導】遺贈稅法新制上路，將吸引海外資金回流，由於可以透過房地產買賣交易與贈與大幅節稅，對於國內房市屬於中長期重要利多。
無論是透過父母以每年220萬元免稅額當作頭期款，或是由父母購屋之後再贈與子女，都是節稅的好方法。
調高免稅額度
遺贈稅新制將原本稅率2~25%、分為10個級距的遺產稅，以及稅率4~50%、同為10個級距的贈與稅，一同變更為單一稅率10%。
而遺產稅的免稅額，由779萬元調高至1200萬元，贈與稅免稅額則由111萬元調高至220萬元，贈與行為在2009年1月23日後者，均適用此規定。
例如王小明最近想購屋，頭期款要440萬元，父、母分別贊助王小明220萬元頭期款，就可以免繳贈與稅，同時完成購屋。
分期延為18期
此外，原本舊制僅能分12期繳交的遺產稅，可以延長至18期，新制上路後，遺產課徵標的物，也應該以該遺產佔全部課徵標的物價值的比例來換算。
例如某甲繼承父親價值約5000萬元的遺產，包含上市櫃股票2000萬元、土地2000萬元、公司資產1000萬元，若以遺產稅10%計算，應繳500萬元的遺產稅。
此外，過去可用股票抵繳稅額，現在僅能抵繳1/5，剩下的400萬元，僅能以現金或其他遺產抵繳。若未依限期申報或漏報遺贈稅，原本應納稅額與所漏稅額1~2倍，目前均改為2倍以下之罰鍰。
另外，常見富人購屋贈與子女節稅，是因為透過不動產贈與課稅，稅額是以土地公告現值與房屋評定現值計算，以市價約1000萬元的房屋為例，土地公告現值與房屋評定現值可能僅為市價4成，因此可以有效達到節省贈與稅效果。
再以上述王小明的案例，若王爸爸想贈與王小明1000萬元現金，可先購入市價1000萬元房屋，再將其贈與王小明，因為現值通常低於市價，贈與稅負擔會較低。
買新屋
留意稅單使用用途
Q：
陳先生去年買了新成屋，但是稅單上卻登記為「一般事務所」，現在要繳房屋稅，卻不知道該如何申報？
A：
房屋稅與綜合所得稅都是在每年的5月1日至31日繳納，房屋稅計算方式為「房屋現值×稅率」，納稅人須在房屋建造完成30日內，向主管機關申報房屋稅籍。
若稅單上為一般事務所、商業使用者，稅率較高，可向主管機關申請「使用情形變更」，才能適用一般住宅稅率。為避免困擾，應在建商交屋申辦契稅期間，選擇使用用途時，先行確認已變更為自用住宅。
房貸戶
利息支出有扣除額
Q：
傑克去年購屋，年貸款利息支出達45萬元，但傑克擔心自己在銀行的存款尚有5萬元利息，不知道房貸利息的支出可不可以列舉扣稅？
A：
依法規定，支付自用住宅的房貸利息，在減去申報儲蓄投資特別扣除額後，每戶有30萬元可申報扣除的額度，但每人僅能申報1棟房屋，且房屋須為納稅人、配偶、受扶養親屬名義登記所有；至於存款利息須向金融機構申請證明單據舉證，才能扣除。
傑克45萬元的利息支出，扣掉5萬元利息收入後，超過可扣除額度，所以只能扣除30萬元。
賣房子
證明文件缺一不可
Q：
阿國3年前在台北市買下總價500萬元的房子，去年以700萬元售出，現在要申報所得稅，該如何申報較省稅？
A：
去年若賣房子有賺錢，今年就要申報「房屋交易所得稅」，節稅的重點在於，若交易所得在列舉扣除相關的售屋「移轉費用」後，高於房屋的評定現值時，即應選擇依房屋評定現值申報，反之，則應以列舉扣除的方式申報。
以阿國的例子，若「帳面上」的售屋所得為200萬元，但因售屋時，包括仲介費、稅費等相關支出達150萬元，經扣除後，阿國的實際售屋所得僅50萬元，由於該房屋的評定現值為80萬元，因此，阿國選擇以列舉扣除的方式申報較有利；而台北市的房屋交易所得稅率為29%，阿國今年有14萬5000元（50萬元×29%）應併入所得申報。
不過，若房屋屬賠錢賣，財產交易損失也可扣抵當年度的財產交易所得，若當年度不夠扣扺，可以於之後3年內的財產交易所得中扣除。
由於房屋買賣的所得或損失金額動輒數10萬元，對應納所得稅額的影響甚大，因此，最好先將買進與賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列舉扣除的憑證，但如果未申報，或已申報，卻未提供證明文件，國稅局將一律按「房屋評定現值」乘以所得標準，當成財產交易所得。
包租婆
詳細列舉修繕費用
Q：
李太太在去年將房屋出租，整年的租金收入達60萬元，由於房子非屬於自用，因此，李太太無法適用每年30萬元的房貸利息支出列舉扣除所得，那麼，李太太是否還有其他方式可以節稅？
A：
房東在報稅時，可選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57%申報，不須各項證明文件；或列舉扣除相關支出後申報，列舉項目包括因租賃而產生的房屋修繕費用、保險費、房屋稅費等。
以李太太為例，若持有並出租房屋的相關成本，未超過租金收入的43%，即應以租金的57%為所得申報，經計算後，須申報34.2萬元（60萬元×57%）的租金收入，但若李太太可列舉因為租賃而產生的相關支出，超過租金收入的43%，也可選擇列舉扣除，2者擇優使用。
租屋族
合租可各享扣除額
Q：
小方在台北租套房，每月租金1.2萬元，算算一整年下來，光是租金支出就高達14.4萬元，不知租屋族的租金是否也能節稅？
A：
租屋族每年可列舉最高12萬元的租金支出扣除額，但須附上租屋契約、租金付款證明，以及戶口名簿或切結書2擇1。若為多數人合租房屋，租金分攤後，每人也可以列舉最高12萬元的扣除額。
不過，若屬前半年租屋、後半年購屋的狀況時，僅能選擇申報扣除房貸利息最高30萬元，或是租金扣除額最高12萬元節稅。
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