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去年九月爆發的金融海嘯,對全球經貿發展造成巨大衝擊; 為了盡快終結這波可能是三○年代以降,最嚴峻的經濟黑暗期, 各國政府紛紛祭出貨幣寬鬆政策,也就是降息,來挽救頹勢。 此舉理論上能刺激活絡資金流動,但也會使得現金更快變薄。 而在各類投資工具幾乎都狂跌,資金近乎血本無歸之時, 房地產商品毋寧仍是低利時代最具保值力的理財工具。
九八年開春台股交易首日,不僅眾投資人引頸期盼,所有國人也都在看,到底股市表現如何。去年九月那場金融海嘯造成的連鎖反應,恐怕已讓全球經濟陷入『大蕭條二.○』的泥沼,台灣當然也無法倖免;包含台股加權指數在內,各項經濟指標數據全部慘綠。而牛年伊始的股市表現,自然成為來年經濟走勢如何,一項重要的起點與指標。
確實,金融海嘯以降,各類投資工具幾乎都受傷不輕、市值大損。尤其受景氣下滑影響、需求緊縮,大半行業營收減損,企業經營更加艱難,連帶產生的無薪假,乃至裁員潮等,更在在衝擊社會氛圍和國人信心。現時多數人聞投資色變,抱持現金為王的心態,實是非戰之罪。
握現金為王? 投資仍為要
為了刺激景氣和資金流動,去年第四季台灣央行數度降息,幅度、速度之大,幾乎史上僅見。這時候,錢存銀行當然愈存愈薄。事實是,無論景氣好壞,是通膨或通縮,手中資金如不做適當配置,長期來看都還是貶值;正確、眼光放遠的投資理財,仍是非常必要的。
然在此紛亂年代,如何審慎選擇資金挹注標的,更是重要,且絕不能走錯的首要步驟。只是台股至今仍未站回五千點,基金同樣表現差矣,連動債之類較複雜之工具,更已惡名昭彰,被認為是這波金融風暴的元兇之一,黃金、石油等看似穩當者,也都因為疑似人為炒作,去年一年內,市值震盪幅度驚人。
這絕非老王賣瓜,但惟獨房地產商品,儘管去年下半年開始也出現修正行情,然而同個時段內,市值波動速度與幅度,的確都相對和緩;因此,絕對是低利亂世,有閒錢理財的投資人,最佳的保值置產工具。
然而口說無憑;房地產商品的價值,或說更白些,價格,真的有相對平穩嗎?就本刊歷年累積的市場資料統計進行研判,答案,絕對是肯定的。
從圖表就可清楚發現,大致除了近兩年的北縣市,因為新案數少,且標榜豪宅者多,致使平均開價漲幅較大外,近十餘年內,北台灣各區新屋平均房價,都在一定範圍內,波動幅度低;將觀察時間軸拉長,房價水平則是穩定小幅成長。就算加入折舊之中古屋因素,以八折左右價格估算,其價值也相對穩定。這樣的特性,的確非常適合中長期投資,是進行保值目的投資時的最佳工具。
房市價穩 適宜保值投資
然而不可否認地,一些區域仍曾出現價格漲跌劇烈的狀況。像基隆某些陳年舊案,當初新推時開價和數年後重推時賣價,就有近一倍的落差;台中目前雖有區塊出現二、三十萬/坪以上的價格,一般新案行情也都有兩位數字,但前幾年也曾一坪跌到僅剩五、六萬。因此慎選標的和時機點,自是十分重要。
現時人們當然會質疑,景氣下滑、房市價格修正時刻,真的是適合進場投資的時間點嗎?對這樣的普世論點,翰昌廣告總經理陳麗鳳建議,反而應該逆向思考、反向操作,為別人所不為。這個『危機入市』的概念,絕不是口號、話術,而是她身體力行的經驗談。
翰昌廣告總經理陳麗鳳認為,除了優質地段和主流產品外,跟著政府的公共建設腳步走,更是不敗的置產捷徑。
陳麗鳳回憶,大約是在捷運中和支線初步定案,也就是民國八十年前幾年,她就基於捷運建設將帶來便利、使鄰近停靠站的房地產浮現相當增值空間的想法,在現在的景安站附近,以當時市價購入一宗大樓、一般型產品的房地產。
不過當時正逢台灣房地產七十年代狂飆末期,加上當時社會局勢動盪,之後幾年,台灣房地產的確走修正回檔路線。純就當時市況論,她這個動作,確實算是危機入市、逆勢操作的典型。
結果,數年後中和支線通車,當地房地產的確如陳麗鳳所預期,出現行情翻揚,她於是趁此時機順利脫手售出。她分析,包含轉手賺的價差,和持有期間穩定出租的收益,實際淨利何止以倍數計;然而如果當時她沒有力排眾議、逆向操作,後來也不會有如此獲利。
陳麗鳳:危機入市 致富之道
秉持相同的思考,陳麗鳳在九一年市場景氣谷底,到九二上半年SARS肆虐期間,再次『危機入市』,決定接下永和水岸景觀案「銀河水都」的銷售工作。
雖然接下銷售初期,逢大環境景氣低檔及SARS疫情影響,客觀情勢的確相當困難,業界亦不看好。結果九三年後,市況迅速回溫,「銀」案銷售反應也否極泰來,後期河景戶的成交價都在二十多萬。她的反向思考及操作,再度獲致成功。
因此,無論這次金融海嘯是景氣循環週期谷底,還是全球經貿結構大洗牌的開端,景氣的確不可能永遠處在低檔。『當別人躊躇疑慮、不敢進場時,你勇敢逆勢入市;假以時日,仍能獲利』,正是陳麗鳳此時此刻再三強調的思維。
按此說來,在目前各區房價都逐漸出現修正聲音的當下,情勢確實頗符合其所言,危機入市的時機點。不過還是有些區域或產品,景氣低檔時修正明顯,市況增溫時價值卻難跟著水漲船高。因此除了勇於危機入市外,慎選地段及產品,也甚為要。
時任龍潭在地知名建商吉德建設總經理特助的包建萍表示,就她長期從事房市行銷的所聞及經驗來看,房地產當然是保值投資的最佳工具;不過此目的的房市投資,地段無疑還是最主要的篩選因素。
吉德建設總經理特助包建萍表示:就她長期從事房市行銷的所聞及經驗來看,房地產是保值投資的最佳工具。
包建萍:保值要素 地段與需求
畢竟台灣的房地產買賣是土地、房屋合併,並非歐美或對岸行使的地上權。而真正始終能保值,甚至產生增值效果的,其實是土地。房屋使用久了總是會折舊的。就此來看,各項機能相對完備的都會市區地段,還是房市保值的首選。
就以龍潭為例,包建萍分析,當地包含市區範圍和宏碁渴望園區周邊,兩個主要推案區域,雖然價格水平差距不大,某些特殊時段或產品規劃,渴望園區的單價甚至可能比市區高;不過長期來看,市區的房價仍相對穩定,較適宜做為房市保值投資的舞台。
的確,近期電子業大放無薪假或出現裁員潮,除了竹、中、南三大科學園區受創外,渴望園區也出現類似情形,周邊房市跟著蕭條,近期價格下滑情況,確實比市區明顯。
除了地段,產品也是重點之一。同樣在龍潭,或是桃園市以外的桃園地區,主流需求還是透天厝;因此或許昇平時段,桃園某些區域的大樓產品,確實銷況不錯,不過如持中長期觀點,透天產品無論市況好壞,需求仍是相對穩定,價格因此也不容易大幅下修。同理衍生,包建萍建議,進行保值目的的房市投資,就要以該區域主流、需求較穩定的產品為主,避開特殊、非主流規劃之產品。
陳麗鳳則認為,除了優質地段和主流產品外,跟著政府的公共建設腳步走,更是不敗的捷徑。以自己押寶中和支線捷運,買屋致富的例子出發,她認為目前的林口、三重等地,由於分別有機場捷運和環狀捷運一期行經並定案,前者更已動工興建,因此儘管目前兩區房價都出現修正行情,不過長期看,陳麗鳳仍看好兩區房價都還有成長空間。
房市投資行為 長期穩定為宜
從九二年下半年到去年上半年,這段恰好五年的時間,可說是台灣房地產發展史上最空前的價量狂飆時段。現在分析這段時期,其實只有前半段是各區齊頭並進;九五年後,僅剩大台北和中南部幾個特定區塊,持續出現炒作情事,多數地區市場的確未再增溫。只是在大眾傳媒台北觀點的放大效應作用下,才讓人們以為,台灣房市還在高檔。現在看,事實自非如此。
這段期間的狂飆,回顧起來,原因眾多,而各項因素的合理程度,也是見仁見智。不過不可諱言地,短期套利或利用租金繳房貸,這類高風險、以小搏大之房市投資行為的過度充斥,確實是造成台北市在內,不少地區房價漲翻天的原因之一。
無論是房市銷售單位過度行銷包裝、創造超量需求也好,少數人的投機心理致使也罷,這樣的發展,確實使房地產投資行為,有被污名化之疑慮。如今在整體經濟築底盤整之際,其實也是房市投資正本清源的好時機:房地產投資行為,實為、也應為保值或穩定收租目的為主,需有一定門檻,應中長期為宜,忌過度以小搏大的投資理財途徑。
目前情勢,短期套利型投資客缺乏轉手圖利空間,不可能進場;利率雖低但行庫緊縮房貸,加上景氣下滑,因此租金繳房貸之方式也褪去光采。而如果您行有餘力進行理財投資,且是著眼長期及保值,則無疑地,房地產商品絕對是最佳標的。

以上圖文來自 : 住展房屋網

 

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  • EE
  • 啟富達國際股份有限公司最近有開了一系列房地產課程

    公司網站
    http://www.cfd.tw/
    可以參考看看,

    其實不動產投資並不難,尤其是台北市,因為在這次金融海嘯
    台北的房價下跌的並不多,但是景氣變好,價格馬上又開始上漲
    而且有很多數據都顯示,今年第三季房市景氣即將復甦,所以
    現在也可以開始去看房子了,免的到時房價漲上去,又買不下手
  • 謝謝您的寶貴資訊!!
    感恩分享~
    ^^

    奧力薇/陳虹君 於 2009/05/01 17:42 回覆