前人闖禍後人承擔?

 

更新日期 / 2009-01-07 資料來源 / 窩雜誌
案情事實
小今是在電子公司工作的上班族,工作了幾年存了一些積蓄之後,眼看這一陣子景氣低迷,不論預售屋或成屋市場的議價空間都變大了,電視、報紙上的一堆名嘴也都說現在是自住族進場殺價買房子的好時機,於是小今就在仲介公司協助下開始尋覓適合的房屋,終於小今在眾多仲介公司帶看下,物色到一間位於捷運站附近的集合式社區中八樓的房子,屋齡、單價、景觀都令小今非常的滿意;唯一讓小今覺得怪怪的就是小今看中的那戶房子門口似乎積了一堆廣告信函都沒有人收,更奇怪的是,每次仲介公司的人員帶他去該棟大樓的時候,社區進出口的管制磁卡跟該棟大樓一樓的電梯磁卡,似乎仲介公司的人員都沒有,每次都要拜託管理的警衛開門或代刷,小今心想:『屋主怎麼不把磁卡交給仲介啊?』

不過雖然有前面講的這個小小疑點,但是因為房子狀況不錯,地點交通方便,價格也非常合理,所以小今還是出價買下這間房子,想不到過戶、交屋了之後,小今要向大樓管理員領取進出口磁卡的時候,管委會的總幹事居然告訴小今說他買的這一戶房子之前積欠了每一期的管理費,不但不給小今磁卡,而且還要小今把先前屋主積欠的管理費跟攤提的維修費都還清,數字居然高達二十幾萬……

解析(一)相關法規
按公寓大廈管理條例第10條第2項及第24條第1項規定:
『共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。』

『區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。』


解析(二)合理性解釋與實務上之見解
依上開法條之規定,不論是依一般買賣程序或者法院的拍賣程序而取得房屋所有權的新屋主,性質上都屬於所謂『區分所有權之繼受人』;所以如果直接看法條文意的話,似乎繼受的新所有權人都要繼受原區分所有權人(即前屋主)一切的權利義務;看起來前手積欠的管理費,似乎後手也要負責。但是相信許多讀者看到這裡一定會感到不太公平,因為前手欠了多少管理費,我不見得知道,而且前手占有使用房屋的時候,我又不是所有權人,沒有權利,為什麼卻要承擔義務呢?

也就是因為這樣的爭議層出不窮,所以台灣高等法院在96年的時候,做出了一個相當明確的判決:
『按92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條規定:『區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務』,揆其規範目的,乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或管理規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務,故性質上屬於『契約地位』之繼受規定,而非『已具體發生債務』之繼受規定。亦即區分所有權之繼受人對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之,至於已具體發生之債務,如前手所積欠之管理費,則不在上開規範範圍內。』

也就是說,目前法院的實務見解基本上均認為後手要繼受的是前手時代就已經訂立的規約,不可以在買受房屋後,主張沒有參與規約的制訂過程而拒絕遵守已經制定的規約;但是像前手已經確定積欠的管理費或其他公用部分的維修費等債務,則不在後手繼受的範圍內,以保障交易的安全,所以本例中,小今可以拒絕管委會的要求代繳管理費並請求管委會發給磁卡;而管委會面對這類的案件時,也應該要注意冤有頭、債有主;除了要積極對於積欠管理費的住戶行使權利外,也要注意不可以利用扣住通行證、遙控器、磁卡等方式來強逼後手繳交先前之管理費,以免觸法,可就得不償失。


解析(三)
至於經法拍取得公寓大廈所有權之新區分所有權人,針對前手所積欠之管理費,新區分所有權人是否應繳納?這個問題則應視「拍賣公告是否有所載明」而定;如果拍賣公告有載明「前手積欠之管理費應由拍定人負擔」的話,則依強制執行法第 81 條之規定,拍定的後手恐怕就要承擔這個債務了。

本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問,諮詢專線:               (02)23...       
 
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