(關置中)奧力薇in淡水

案情事實
小今最近新買了一棟房子，全家高高興興的準備搬進新家，而原本的舊屋本來打算賣掉換一筆現金回來繳新房子的貸款，但是剛好遇到房地產景氣不是很好，賣了幾個月都賣不掉，所以小今就聽從鄰居的建議，改賣為租，很快的就找到李先生願意承租，本來說好一租兩年，每月租金三萬，但是小今又想要保有調漲租金的機會，於是小今後來就與李先生簽訂了為期一年，每月租金三萬，押金三個月；本來一開始李先生繳納租金也是相當正常，但是到了最後兩個月的時候，李先生卻突然片面的向小今表示最後兩個月的租金就用押金來付就好，反正扣完還有一個月，也足以扣抵一些修修補補的費用，小今雖然有點不高興，但是心想張先生的要求也不完全沒有道理，所以也只好無奈的接受，不過心裡卻已打定不要再續租給張先生了。只是沒想到等到最後兩個月也救是租期屆滿的時候，張先生卻又向小今表示因為暫時找不到房子搬，所以拜託小今在用最後一個月的押金來抵，再多給他住一個月，並且開門讓小今進房子察看，證明房子都好好的沒有任何損害，拜託小今可以寬容一下，小今雖然老大不高興，但是想說也只剩一個月，就勉強答應張先生，只是萬萬想不到，張先生卻在一個月時間到的時候，耍賴不搬走，小今數次上門要求張先生搬離，張先生不是假裝不在，就是百般拖延，最後拖了三個月，小今終於忍無可忍，某日就直接報警叫警察陪同去找張先生，要求張先生立刻搬離，只是張先生開門後，不但跟警察說這是民事糾紛，而且還表示自己跟小今之間早已經構成所謂『不定期租賃』，自己並不需要搬走……

解析一：何謂『不定期租賃』？
依我民法第451條規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

本條之意思就是說，在租賃關係到期屆滿後，如果承租人繼續住，而出租人也沒有反對的話，在法律上就會認定出租人願意繼續將房子出租給承租人使用，但是因為雙方並沒有講好租到什麼時候，所以法律上就逕為認定租賃雙方是以『不定期限』維持雙方間之租賃關係，這就是所謂不定期租賃，在這裡要特別提醒讀者注意的是，我國法院實務上認為，不定期租賃關係之成立，並不需要房東繼續收取租金為必要，只要出租人於租期屆滿明知承租人仍繼續使用租賃物而卻不即時為反對之表示時，該不定期租賃關係就已然發生，所以身為房東的讀者千萬不要以為自己沒有收租金就不會跟賴著不走的房客發生不定期租賃，因為法律上的不定期租賃，其重點在於作房東的人有沒有表達反對繼續使用的意思，而不是在租金有無繼續收取。


解析二：不定期租賃對房東的影響
本來依我國民法之規定，在不定期租賃時，既然沒有定期限，那麼房東當然可以隨時終止租約並收回房屋，但是因為土地法第一百條另外特別規定：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋

一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

按以上規定，房東在不定期租賃的時候，要收回房屋，法律上是有相當的困難的，而這也造就了我國不動產實務上相當多的開發困境，許多早期土地便宜出租，期滿後未定新約就繼續收取租金，等到要收回的時候才發現收不回來，因而造成土地開發的困難，甚至好幾個案例裡面都曾發生承租人獅子大開口向開發商索取一大筆搬遷費的例子，所以如果讀者有房子出租給別人，就不得注意這類不定期租賃的問題，以免房子、土地收不回來。