(關置中)奧力薇in淡水

本文摘錄自《Money+》2008年12月號 ● 撰文：劉育菁

股市失利、景氣雪上加霜，政府陸續推出房貸救市方案，顯然也預測到房貸違約率可能提高，若房貸快還不出來，有什麼方法與對策？

　台股市值縮水6 成、海外基金平均慘賠3 成，行政院主計處預估今年第3 季起，將連續3季出現負成長，而勞委會也指出，今年資遺人數恐怕飆破7.6萬人，代表至少數萬個家庭財務可能陷入困境。日前政府已針對「非自願性失業者」提出房貸寬限期展延的紓困方案，顯示政府已開始注意房貸違約問題。

自住客房貸  自救3招

　景氣衰退，房貸戶現在除了要擔心飯碗不保，還得分析個人財務是否健康，甚至做好房貸減壓的自力救濟準備。如果是自住客，擔心房貸會繳不出來，只要目前還是正常繳款、信用良好，以下3個對策可供參考。

自住客策略1：和銀行談寬限期
　股市、房市慘跌，銀行最不樂見的情況就是房貸戶違約，因為最後銀行還是得透過層層關卡，才能從法拍市場回收貸放出去的資金。第一銀行消費金融事業處經理陳惠蘭表示，無論民眾是否屬於非自願性失業，只要償還有困難，都可向銀行申請寬限期展延（只還利息、不還本金）。

　由於銀行都有類似「房貸寬限期不得超過貸款期間的六分之一」的內規，也就是貸款期限30年，寬限期最長只有5年；若貸款期限20 年，寬限期不能超過3年，因此如果貸款20 年，在開始繳款時曾經用了1年寬限，往後最多就只能再申請2年。「只是現在銀行授信比前兩年更謹慎，對寬限期的展延申請，都採取每年審核的原則。」台北富邦銀行房貸部經理洪慧純補充說明。

自住客策略2：展延房貸年限
　另一個可大幅減輕房貸本息負擔的方法，就是展延房貸年限，但洪慧純表示，這項方案有先天限制，也就是「房貸展延年限，不能超過建築物擔保品的耐用年限」。舉例來說，一般鋼筋混凝土結構的房屋耐用年限為50 年，若擔保品是30年的老屋，建築物耐用年限只剩20年。

　假使A君原先的貸款期限為20年，在還了5年房貸後，又向銀行申請展延房貸年限，A君最多只能展延至20年期限，「不過最後銀行會視客戶的繳息狀況，再決定是否展延。」洪慧純也強調。

　展延能減輕多少房貸壓力呢？假設A君貸款金額500萬元、利息3%、期限20 年，每月本息攤還27,730元，持續正常繳息5年，本金只剩401萬5,430 元， 此時，A 君若向銀行申請房貸展延20 年，每月房貸本息降為22,269元，比原先少了5千多元；如果能將房貸展延至30 年，每月只要還16,929元，少了1萬多。

自住客策略3：延長還款間隔期
　一般房貸多半採取月繳，少數是雙周繳，倘若房貸戶短期周轉出現問題，可以主動向銀行協商，在一定期限內（如1或2年）採雙月或每季繳款，暫時度過困境。

投資客房貸  自救3招

但以上方法，都只能「救急」，最根本的問題仍是房貸戶要盡快恢復正常繳款能力。去年起銀行開始針對投資客設限，包括利率提高、寬限期縮短及貸款額度降低，近期全省房市明顯下修，過度槓桿操作的投資客，若來不及脫手，恐怕將面臨沈重的繳款壓力。想要房貸減壓，只能從轉貸、出租、降低投資部位下手。

投資客策略1：房貸搬家
　若是房貸利率相對較高，不妨考慮轉貸，但要計算轉貸成本，包括違約金、塗銷費、開辦費、代書及設定費等，約1∼2萬元。

　只不過現在轉貸未必能討到便宜，現階段至少新舊房貸的利率要有0.3∼0.4%利差才划算，不過，陳惠蘭表示，銀行競爭已白熱化，加上央行降息，房貸利差並不明顯；其次，銀行估價比年初下修1成，房貸戶就算有利差，但轉貸未必能貸到相同額度，這些都得事先搞清楚。「有些銀行為避免現金卡事件重演，只接受不提高額度的房貸轉貸。」洪慧純明白的說。

投資客策略2：找租客創造現金流
　銀行審核房貸原則，除了個人還款能力外，就是房屋座落地。陳惠蘭表示，若投資客短期無法脫手，又有繳款壓力，不妨考慮出租，收到幾個月租金後，再向銀行協商房貸展延或降息，因為帶租約的房地產，能創造現金流量，銀行會認為風險下降。

投資客策略3：賣爛房子 留好房子
　投資客的最後一步勢必得「斷尾求生」，如果手上有數間房產，此時就要考慮「賣掉爛房子、留下好地段房子」。因為是爛地段、屋況差、屋齡過老，或接手性較差的小套房等房地產，原本能申貸的額度較少、利率也較高，未來當房市景氣再回升時，也不如好地段的房子增值性較大。