住展 (2008-12-08)

文章提供住展雜誌

不論從那一個角度觀察,二○○八年都是巨變的一年。政治上,台灣又經歷了一次政黨輪替,美國出現了第一位黑人總統,海峽兩岸正式簽訂了三通協定;金融上,世界五大投資銀行一夕崩盤,各國主要銀行紛紛面臨倒閉,必須由國家紓困或入主,幾乎成為國有銀行,資本主義大幅敗退;經濟上,世界經濟由盛而衰,蕭條的恐慌襲擊全世界,各國股市狂跌,台灣的股市也一口氣跌掉百分之六十。為了振興經濟,大幅的降息減稅政策成為主流,面臨如此巨變,二○○九年勢必又成為財富重分配的一年,是機會?還是災難?投資人要如何購屋必勝,以下四個方法不可不知!

一要資產不要貨幣資產才是真正的貨幣

投資房地產,要投資自已熟悉的領域。
根據宋鴻兵「貨幣戰爭」一書中的描述,全世界最強的貨幣|美元,目前存在二個極大的危機:第一個危機是美元並非由美國政府所發行,而是由一間私人公司「美國聯邦儲備銀行體系」(Federal Reserve System)所發行,該公司既非政府單位(非「聯邦」),又無黃金「儲備」,更非「銀行」,在缺乏足夠擔保品(除了少數美國政府債券)下,大量發行美元,使得美元的發行數量,早已失控,貨幣危機一觸即發。


第二個危機是美國政府負債甚重(至二○○六年,已經超過四十四兆美元,其中聯邦政府就接近九兆美元,每年支付利息即高達二.二兆美元),這些「負債」早已被美國政府花掉(由全世界人民買單),為了償還這項數量巨大的負債,最溫和的方法是不斷地透過通貨膨脹(每年至少百分之三至四)貶值;較為劇烈的方法就是讓以美元計價的商品(如石油)大幅漲價,但又強迫商品國購買美國公債(所謂的外匯存底),以增加世界各國對美元的需求;最恐怖的方法就是發動戰爭(如美伊戰爭),以戰止債。


不論上述那一種方法,對於持有貨幣者而言,都不是一個好的消息!尤其是為了控制金融海嘯,世界各國都在爭相加印鈔票,不斷地增加政府負債,再加上世界各國為了剌激經濟,都會採取不斷降息的政策,這種現象必然會導致所有的貨幣持有者,同時面臨一方面利息愈來愈低;另一方面貶值的壓力卻與日俱增的不利情況。

在這種情況下,雖然還有許多所謂的投資專家不斷提出「現金是王」(money is king)的見解,但以投資的角度而言,持有資產顯然較持有貨幣(特別是美元)要有利得多。

黃金、白銀的風險

但要持有什麼樣的資產才能既安全又有增值性呢?最佳的答案一定是要人力所不能製造,又不會是時間愈長損壞愈大的,換句話說,凡是可以大量製造的商品或是儲存愈久,愈容易變質或損壞的商品,都缺乏保值與增值的價值,在這種條件下,只有黃金、白銀、房地產才可能是不錯的標的!

但是對於持有黃金、白銀而言,由於是「貨幣」的替代品,極易成為政府貨幣政策下的犧牲者,尤其是在高通貨膨脹的年代,政府為了控制貨幣,通常會對持有黃金、白銀者開刀。

最好的例子,是在民國三十年代,中國政府為了控制通膨,發行了「金元券」,同時強迫收繳全民的黃金;被認為最民主的美國政府,在一九三三年也曾強迫人民交出黃金,任何私藏黃金的人,將被重判十年監禁和二十五萬元的罰款(該法令至一九七四年才廢除)。

展望未來幾年,各國政府普遍會採取低利率剌激經濟的政策,勢必增加通貨膨脹的壓力,各國政府為了控制貨幣,自然對金銀持有者不利。

政府不會干預房市

相對地,房地產持有者就沒有類似的壓力,在高通貨膨脹的環境裡,只有房地產具有免疫的特性,因為房地產不但不是貨幣的替代品,反而是與人民基本需要相關聯的商品,因此,政府頂多會採取管制租金的消極手段(以避免投資壟斷,剝削經濟弱者)。


這其實正反映了持有房地產的優點,在持有過程中還會有租金收入,這是所有其他資產難以比擬的。

而所謂的投機壟斷情形,只會發生在房屋供不應求的地區,例如中國,最近除了管制租金以外,也採取大量提供公有房屋,以低租金租給平民的政策。

但這種現象不會發生在台灣,因為台灣從北到南,房屋早已供過於求,各地區不斷提出餘屋數量太多的訊息,國民住宅興建與眷村改建早已停止,因此,政府干預租金的風險顯然是不存在的。

作最低風險的投資

由以上的分析,我們可以發現持有「資產」顯然優於「貨幣」;而持有房地產又優於金銀。

因此,如果能力允許,購買好地區、好品質的房地產勢必會成為二○○九年的贏家。尤其重要的是,對於大多數的投資者而言,金融風暴後,簡單投資|投資自己所熟悉的領域,已變成投資主流思維,而投資最熟悉的房屋(家),自然是最重要也是最低風險的投資!

二要租金不要價格要抱緊有現金流的資產

全世界最聰明的金融家們,所設計出的任何金融商品都必須基於未來要有穩定的收益,例如:政府債券是以未來(無數年)人民的稅收為擔保、海關債券是以未來海關稅收為擔保、美國兩房債券是以未來貸款戶繳交的貸款利息為擔保、人壽保險債券是以未來壽險保戶所繳的保險費為擔保、勞保債券是以未來勞工繳付的勞保費為擔保,如果缺乏長期穩定的收益能力(現金流),任何商品都不容易被市場接受。

國家如此,企業如此,個人更是如此!

資產要有穩定收益

就投資的角度而言,如果不迅速將其投資標的轉換成具有長期穩定收益的不動產,對於資產的價值是有害無利的!
因此,如何掌握到一個長期、穩定,並能使人們相信的現金流,是一切資產價值與獲利機會的基礎。

在二○○八年各種資產價格極度振盪的時候,仍有財團大手筆的購買經營良好的醫院或是滿租的辦公大樓,就是在反映這種現象。因此,在面對未來幾年可能會有的環境變化,應該儘快將手中的資產快速出租,儘可能取得長期的租約,以建立資產的最大價值。

要知道市場如果不景氣,利率一定會降,而利率如果降,具有固定租金收入的資產,其價格就會上漲!利率降得愈低,有固定收益的資產價格就會上漲得愈多。

不碰獲利不易標的

目前為了振興經濟,全世界的政府都會不斷地降低利率,日本已降到百分之○.三,美國降到百分之一,英國也降到百分之二,我國的央行勢必也會不斷降低,這種趨勢都對具有長期穩定收益的資產有利。

因此,快速的將所擁有的資產,建立長期穩定的租金收入顯然是極為重要的工作,要記得只要有租金,即使低一些也不妨,因為未來資產價格的增值(capital gain)將會遠大於租金的損失。


「有夢最美,失望相隨!」對於新資產的購買也要注意這種原則,在政經環境混沌不明的情況中,所有美夢要成真的可能性都會大幅降低,所以不要被「美夢」所干擾,要務實一些,所謂「二鳥在林,不如一鳥在手。」一定要購買已有長期租約存在的資產!


試問,具有長期租約的資產,其擁有者為何要出售?一個原因是沒有信心,擔心資產跌價;另一個則是因其他投資吃緊,必須拋產求現,這兩種情況都有利於買家,此時,通常可以較好的價格買到資產。

千萬要記得「租金比價格重要」,許多外行的投資者往往會誤認買到便宜的價格就是賺到,這是極危險的投資行為,最好的例子是百貨公司週年慶,打折促銷,甚至還有贈品,許多人當時都以為買到便宜貨而沾沾自喜,其實回家之後大多後悔。

在政經環境不穩定的時期,投資前要先看租金而非價格,許多外國投資機構常說要買「價值型股票」,所謂價值,就投資而言,其實就是指具有長期穩定的收益力(租金或股利收入)。

最近天母商圈店面空置率已超過百分之二十,忠孝東路SoGo商圈的店面,也開始出現空置的情況,可是許多店面擁有者卻仍堅持高租金,寧願空置也不願出租。

就投資的角度而言,是一個危險的行為,如果不迅速將其投資標的(店面)轉換成具有長期穩定收益的不動產(income property),對於資產的價值是有害無利的!要知道即使台灣人在國外資金,隨著世界性不景氣與台灣的大幅減稅而回流台灣時,仍然必須面臨低利率的環境,因此,這些資金勢必會流向具有長期與穩定收入的資產,而收益型房地產就具備了這種特性,誰能愈快將自己的資產變為收益型,誰就會是這波財富重分配下的贏家。

大家一定要切記,具有長期穩定收益的房地產,其區位條件都不會太差,除非要自用,千萬不要去購買價格便宜但不容易會有長期穩定租金收入的房地產!

三要住新不要住好最好的房屋要留給租客

大陸工程在民生東路蓋了一幢極有特色的辦公大樓,原本自用如今改為出租,即為正確投資策略的最佳例子。
所謂「衣不如新,人不如舊。」許多投資人當擁有一戶以上的房屋時,總是將新購的出租,而自己仍住在最熟悉的或是最好的房產裡。就投資的角度而言,其實是不正確的!應該將舊的,已經最成熟的房屋出租,而將新購的房屋自住。其主要原因有三:

一、是能夠有較高租金的房屋一定是在人氣較旺的地方,而通常人們最熟悉的舊屋其社區居民進駐率通常較高,產品也較成熟,各種環境(如植栽、水電設備、管理模式等)多已成熟,所以較能租到好的價錢。

二、是因為由於現行的建管法規過於嚴格,導致幾乎所有建築,都會在拿到使用執照後,還需施作許多工作,例如各項工程缺失的改善、二次工程、公共設施的完整、管理團隊的穩定,甚至管委會的上軌道與社區和諧關係的建立,都必須要至少一至二年的時間,才能「成熟」。

在這段時間裡,如果將房屋出租,不但問題叢生,反而會使租客產生極大的不便,因而影響租客的滿意度與租金水準。

相反地,如果自己住在其內,則可掌握所有問題並可以迅速解決,使自己的投資商品(房屋)可以不斷改善,不斷增加價值,「天下沒有白吃的午餐!」在變動的環境中,租客是難得的,租客是要爭取的,所以只有將自己最好的、最沒有瑕疵的房地產提供出租,才最有競爭力,也才能爭取到最好的租家和最好的承租條件。

大陸工程曾在民生東路蓋了一幢極有特色的辦公大樓做為總部,但最近卻將總部搬到敦化南路,而將那棟極富特色的辦公大樓出租,即為正確投資策略的最佳例子。

三、是由於未來設備的價格會愈來愈低,而搬家的成本卻愈來愈高,對於吸引租客的角度而言,帶有傢俱出租的吸引力較高,而最適合的傢俱,往往是舊屋中的傢俱(如廚具、冰箱,甚至電視、沙發、餐桌、儲櫃與床)這些傢俱搬到新家價值有限,可是放在舊屋,不但可以大幅增加「租相」,又可因設備齊全而租到好價錢,會是一種雙贏的策略。

房屋維護佳 租相好

同時,對於房屋維護的觀念也將在這一波經濟蕭條中成為投資的主流行為,以往台灣房地產投資人對於房地產的維護觀念薄弱,房屋除非到了非維修不可時,才會不得已維修。

相對於歐美的屋主,他們定期一、二年會維修房屋一次,看起來花了些小錢,但每一幢房屋,都可以維持百年以上,成為不斷可以生蛋的金雞母。

房屋維護的愈好,租相就愈好,租金就會更高,房價自然居高不下,投資報酬率就會更大。切記,「居住」(使用)本身就是一種投資行為!維修良好的舊屋一定會比新屋價值高,以往只靠買賣(Buy & Sell)「新屋」賺錢的投資獲利型態,必須快速調整為以維護良好的「舊屋」賺取長期利益的正確投資獲利型態。

四要合作不要獨鬥儘可能減少貸款

銀行家們總希望讓人們認為,商品泡沫化的主因是資金寬鬆,因此,為緊縮銀根創造了一個「造反有理」的理論依據,他們會不斷地緊縮銀根,不論所持有的理由是本身資金不足、資產價值縮水,或是借方債信不佳,收縮銀根已成為二○○九年全球銀行普遍共識!

當銀根被抽時,再好的賺錢機會都可能「看得到卻吃不到,」往往在投資的半路上就被斷頭了,而這並不違背銀行家們的期望,因為有擔保的資產被斷頭,就會出現廉價取得的機會,他們又可透過購買不良資產或債權,大賺一筆。

投資人面對這種「做神又做鬼」的經營策略,投資風險自然大幅增加。

要避免受到這類「神鬼戰士」的迫害,最好的方法就是減少融資,儘可能減少向銀行(尤其是私人銀行)借貸,在緊縮銀根的打擊下,各種資產的市場價格一定會被破壞,即使沒有借款,都可能受到池魚之災。

唯一的好消息是,當許多市場禿鷹以廉價取得資產後,若沒有回復市場價格,他們也無法獲利,換句話說,房地產如有任何價格的波動,只要時間夠長,一定會漲回來!

所以聰明的投資者一定要保護好自己的投資標的,不要受到市場價格在短期內被破壞的波及。最好的例子是在每一次各種投資商品(特別是好公司的股票)市場價格受到嚴重破壞的時候,沒有融資、沒有借錢的股東,只要不賣,當振盪過去,不但不會遭到損失,往往還可連本帶利回收。

因此,高額的借款是投資獲利的最大風險之一,所以在目前金融環境還在劇烈變動的時候,迅速降低融資金額是極重要的工作。

具體作法是:如果是已有的投資,可以透過與親友合作,分享投資利益,並降低自己持股比例,以減少借款數量,就不易有斷頭的風險;對於新的投資,儘可能不要「單打獨鬥」,要和親友合作,以共同集資的方法,儘可能地降低借款,並將計畫獲利的時間點拉長,就可以立於不敗之地。

千萬記得,在金融環境趨向緊縮之時,用融資、借款投資,就是一種風險極大的冒險,不論標的的吸引力有多大,如果無法用集資湊到足夠的錢,寧願不要投資。


「外行看熱鬧,內行看門道!」每一個人都不喜歡環境有大的變化,但如果環境沒有變化,每一個人就沒有向M型社會另一端移動的機會。每一次的環境巨變,都使許多墨守成規的人賠了錢,但也有許多勇於改變的人改善了自己的經濟環境。

二○○九年是一個環境變化巨大的時代,也是可以改善自己經濟環境的最佳時機,大家一定要了解,經濟衰退了一定會再復甦,股市下跌了一定會再躍起,利率低久了一定也會昇高,這是必然的環境變化,問題是在這些必然會有的變化裡,我們是否能夠掌握住正確方向?掌握到了,就可能「御風而起」;掌握不到,就可能「每下愈況」!

在大多數人都在擔心或詛咒環境變化的時候,快速掌握正確的方向,正是可以「御風而起」改變一生的時候,為什麼不快些行動呢?祝大家投資順利!

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