撰文者/ 黃坤鍵律師
案情： 解析：一、管委會的權限 解析：二、規約的權利範圍 按照公寓大廈管理條例第四條之規定： 特別注意權力行使時不可過度擴張，以免觸法
甲屋主擁有一棟高級住宅大樓裡三樓一戶共八十五坪的房子，因有意出租收取租金，故委請乙仲介代為尋覓租客，而乙仲介亦覓得一某丙欲承租該屋並用做高級預防醫療式之診所，而乙仲介亦相當負責代為詢問甲屋主及相關主管機關，確認該屋之使用分區確實可以作為醫療診所之用，是甲、丙即於乙仲介之居間下，簽訂房屋租賃契約，每月租金二十萬，押金三個月、租期五年。豈料丙隆重裝潢並開始營業後，管委會的主委因為與甲屋主素有嫌隙，且厭棄大樓內有診所， 故該主委即主導管委會用盡各式手段阻撓丙的營業， 舉凡丙的員工客戶進出一律量體溫、丙的客戶一定要有丙的人員陪同才可以進入該大樓...等；到最後主委更乾脆聯合其他住戶修改規約載明『本大樓二樓以上區分所有權單位不得用作住宅以外之使用』；並於修改規約後以管委會之名義向法院聲請所謂的『假處分』，要求法院裁定禁止某丙在該處經營診所，但是某丙已經花了四百萬的裝潢費及其他不計其數的成本，本來打算藉由此高級大樓的門面大展身手，豈料竟然遇到如此之意外，而某丙對於此現象一方面向管委會抗爭，一方面也認為出租人某甲沒有善盡出租人的義務，導致他花了那麼多錢卻無法使用房屋，打算對甲屋主提起訴訟求償…
因為目前一般民眾皆係居住於集合式之住宅亦即公寓大廈，而目前之公寓大廈，其管理維護大多由自身大樓之管理委員會自行負責之，而管委會的權限大小到底為何，就必須視有所謂住宅憲法之稱的『公寓大廈管理條例』如何規定，而依公寓大廈管理條例第三十六條之規定，管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、（略）相關文件、表冊之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
其中該條文第十三點提到，管委會之職務包含執行區分所有權人所制訂之『規約』內容，所以近幾年來，筆者不斷接獲類似案件，都是關於管委會權限的爭議，有時候是特定住戶抗議管委會濫權，有時候是管委會主張其固有權限遭受侵害，但是不論如何，每當遭遇管委會權限大小之爭議案件時，因為上述法條第一點到第十二點所規定之管委會權限內容已較為明確、清楚，故不易發生爭執外，所以每次遇有爭執，總是針對第十三點所謂『其他規約所定事項』爭執不休，也就是說，是不是只要規約有規定的事項，管委會就有絕對的權利嗎？
依公寓大廈管理條例第六條之規定：
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二～四（略）
五、其他法令或規約規定事項。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
依此規定之文意觀之，似乎是只要規約有規定的事情，住戶就應該要遵守，而管委會就可以要求住戶要履行規約的內容，如果有違反的話，管委會甚至還可以請求法院為必要的處置，在這個案件裡面，管委會也是本於該條之規定，先修改規約禁止經營診所後，再由管委會向法聲請假處分；但是難道規約的權利就那麼大，大到可以無限上綱嗎？
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
所以依據這個規定其實可以推知，雖然規約是規範公寓大廈的最高規範，但是因為公寓大廈管理條例主要是為了協調集合式住宅之各住戶間的居住關係，所以本於公寓大廈管理條例而設之規約基本上也是針對此類『公』的關係而設，如果是針對純粹私領域的空間，即便是區分所有權人開會決議的規約也不能逾越其權利限界，所以本案中，既然相關行政管理法規是允許本案房屋當作診所使用的，所以規約也不可以去限制該屋專有部分之使用，否則就會過度侵害所有權人之利益，故本案法院最後的裁判也是認為管委會無權阻擾專有部分之合法使用，非但廢棄管委會之假處分，更判決管委會必須對先前影響診所經營之行為賠償三百多萬，所以如果讀者是處於管委會這一方者，請特別注意權力行使時不可過度擴張，以免觸法；而讀者若是處於住戶這一方的話，也應該要盡量考慮其他住戶之觀感，即便如本例，住戶（承租戶）最後勝訴了，但是中間漫長的訴訟過程，雙方其實都是受害者。
（本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線：02-23881568）
留言列表
